강남. 하늘도 버린 땅이던 강남이 대한민국 최고로 비싼 땅이 된 이유

하늘도 버린 땅이던 강남이 대한민국 최고로 비싼 땅이 된 이유에 대한 이야기 입니다

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예전에 나왔던 '강남 1970'이라는 영화를 보신적 있으신가요?

이 영화는 이민호, 김래원 배우가 개발이 막 시작되던 강남을 무대로 강남 개발 이권을 두고 치고 받는 그런 영화인데요

그런데 영화에서 강남이라고 보여준곳은 아무것도 없는 황무지, 허허벌판 그 자체였죠

 

그런데 지금은 어떤가요?

강남의 부동산만 다팔면 우리나라의 10대 기업을 전부 살수 있을정도로 어마무시한 땅값을 자랑하는곳이 되어버렸습니다

또한 우리나라에서 최고로 뜨거운 교육열을 보여주는 대한민국 최고의 학군인 8학군이 있는곳 역시 강남이죠

 

오늘은 강남이 어떻게 대한민국 최고의 땅이 되었는지에 대한 이야기를 해볼까 합니다

 

6.25전쟁이 끝나고나서 1960년대부터 본격적으로 경제개발이 추진되기 시작했죠

그래서 서울도 점점 도시화 되었습니다

그러다보니 수많은 사람들이 일자리를 찾아 서울로 몰려들게 되었고 1945년 독립이 된 직후에 90만명에 불과했던 서울의 인구가 폭발적으로 늘어나 1960년대가 되자 약 380만명에 육박했던 것이죠

이러면서 여러가지 사회적 문제가 발생하고 만것입니다

 

도시 기반시설이 갖추어 지지 않은 상태에서 사람들만 몰리다보니 살 집이 없었고, 위생 문제도 심했으며 여기저기서 온갖 범죄가 발생하고 있었죠

거기다가 아직 전쟁의 참상이 완전히 가시질 않았던 상황이었기 때문에 남한과 북한과의 군사적 긴장감은 여전했던 것입니다

 

심지어 1964년 베트남전에 한국군이 참전하자 남북한간에 무력 충돌이 빈번히 벌어지면서 나라 안팎으로 분위기가 살벌했던 것이죠

또한 다들 알다시피 6.25 전쟁이 발발했을때 한강 다리가 폭파 되면서 수많은 남한 사람들이 강북에 갇히게 되었던 트라우마도 있었기 때문에 중요 국가기관이나 대다수의 서울인구가 강북에 몰려있는게 영 찜찜했던 것입니다

그래서 정부에서는 강남을 개발시켜야겠다 생각한것이죠

 

그런데 큰 문제가 있었습니다

그것은 바로 옛날 사람들이 '강남은 하늘도 버린땅' 이라고 불렀을 만큼 거의 저주 받은 땅 취급을 받고 있었던 것이죠

왜냐하면 강남 지형이 저지대라서 과거부터 유명한 침수지역이었던 것입니다

심지어 서초구에 있는 반포의 한자가 '대야 반(盤)'자에 '물가 포(浦)'자인데 대야같이 움푹 들어간 지역이라서 지어진 지명이라고 하죠

글의 내용을 돕기 위한 이미지

어쨌든 강남을 개발하려면 이 침수 문제를 반드시 해결했어야 했는데요

그래서 한강의 수량과 수위를 유지할 댐이 필요했던 것입니다

정부는 강남 개발의 사활을 걸고 있는 이 댐 건설을 정주영 회장이 있던 현대건설에 맡겼고 그렇게 만들어진 댐이 바로 소양강 댐인 것이죠

또한 당시 한강에 있던 모래사장 매립공사까지 현대건설이 맡았고 이곳에 아파트를 건설하게 되었는데 이 아파트가 바로 지금도 비싼 집값으로 유명한 압구정 현대아파트 였습니다

 

이후로 강남에는 계속해서 무수히 많은 아파트가 지어지기 시작 하는데요

1960년대 이후 본격적인 경제 개발 계획이 시작되면서 울산이나 포항 등 영남권에 많은 공업단지가 만들어졌죠

그런데 문제는 서울과 거리도 멀었을 뿐만아니라 오가는 길도 형편없었던 것입니다

그러다보니 먼저 강남과 강북을 잇는 제3한강교(훗날 한남대교)를 건설했고 그리고 이 제3한강교와 연결되는 경부고속도로를 만드기 시작했던 것이죠

 

이후 아무것도 없는 허허벌판이던 강남에 먼저 격자형으로 넓은 간선도로가 깔렸고 이 간선도로를 중심으로 거미줄처럼 촘촘하게 도로가 깔렸던 것입니다

이때 사람들은 아무것도 없는곳에 시원하게 뚫려있는 도로를 보고 굉장히 신기해했다고 하죠

그리고 사람들을 이주시키기위해 먼저 공무원 아파트를 지었던 것입니다

논현동에 있는 영동 공무원 아파트가 바로 강남에 세워진 최초의 아파트 였죠

 

거기다가 분양가도 낮아서 많은사람들이 강남으로 이사를 오게 되었습니다

그런데 이때 이사온 사람들은 다시 강북으로 가려는 움직임을 보이는데요

그 이유는 바로 당시엔 아파트만 덩그러니 있고 주위에는 정말 아무것도 없었기 때문에 음료수 하나 사려면 먼길을 갔어야 할 정도로 생활 인프라가 전혀 없었던 것이죠

그렇게 강남 아파트에 대한 평판이 안좋아지고 사람들의 반응도 영 좋지 못하자 정부에서는 극단적인 방법을 취했습니다

 

그것은 바로 강북의 도심 발전을 막아버린 것이죠

백화점이나 각종 상업시설, 유흥시설 등 도심에 필요한 여러가지 시설들을 더이상 못짓게 막아버렸고 심지어 회사나 대학교 등의 신설도 막아버렸습니다

그리고 청담동과 삼성동, 역삼동 일대에 아파트를 더 지어버렸죠

하지만 이미 민심은 돌아서 있었기 때문에 강남으로 이사를 가려는 사람은 없었습니다

글의 내용을 돕기 위한 이미지

이때 해외에서 충격적인 소식이 전해져 왔죠

미국이 베트남전에서 패배해 물러나고 남베트남의 수도이던 사이공이 공산주의인 북베트남에 의해 함락되었다는 소식이었습니다

그 소식은 강북에 살던사람들의 트라우마를 다시 일깨워주면서 사람들은 '강북보다 강남이 더 안전하겠지?' 라는 생각을 갖게 된것이죠

 

그리고 하나 둘 강남으로 이사를 떠나기 시작했습니다

또한 한강 아래 지역에 11개 아파트 지구를 더 만들겠다는 정책이 정해졌고 그 중에서도 6개 아파트 지구가 강남과 서초 지역으로 정해졌던 것이죠

당시 서울의 인구는 계속해서 빠른속도로 늘어났고 그만큼 집을 만들었어야 했기 때문에 이렇게 많은 아파트들이 빠르게 만들어졌던 것입니다

거기다가 도로만 깔아 놓으니 건설사들이 알아서 아파트도 지어주고 도시 기반시설도 만들어주니 정부 입장에서도 제대로 꿀빨고 있었던 것이죠

 

그렇게 서울 전체 아파트 건설 물량의 약 60%가 강남에 집중되었고 이후로도 아파트 건설은 나라에서도 온갖 세금을 면제해 주는 등 많은 지원을 해주기도 했습니다

이후 강남에도 생활 인프라가 마련되고 아파트까지 많이 만들어지자 계속해서 사람들이 몰려들기 시작 하면서 행정인력도 필요하게 되었고 그렇게 1975년에는 강남구가 새로 만들어졌죠

거기다가 이때 주택 청약 제도도 새로 만들어 졌는데 건설사 입장에서는 아파트를 건설할 자금을 조달 하지 않아도 되니 굉장히 좋았고 아파트 청약 당첨자들도 한번에 목돈을 안내도 되고 거기다가 아파트가 완공되면 시세차익을 얻을수 있으니 좋았죠

또한 정부에서도 큰 재정 부담없이 주택보급률을 끌어올릴수 있으니 회사나 시민이나 정부 모두에게 좋은 제도가 마련된것이었습니다

그렇게 강남에 사람들이 모여들기 시작하자 평당 200~300원 하던 아파트값이 제3 한강교 그리고 경부고속도로가 지어졌을때는 평당 약 3천원정도까지 올랐고 나중에 아파트가 본격적으로 막 지어 질때는 평당 50만원에 육박할 정도로 급등했죠

 

그렇게 강남에서는 부동산 투기 열풍이 불었으며 이게 서울 전역으로 퍼지게 되면서

강남 부동산 불패 신화의 서막이 열리게 된것입니다

뿐만 아니라 1972년에 서울 인구를 분산시킨다는 목적으로 강북에 있던 몇몇 고등학교들을 강남으로 이전 시켰는데요

그렇게 당시 최고 명문고였던 경기고가 강남으로 이전되었고 이후 휘문고와 서울고, 그리고 경기여고 등 15개 학교가 강남으로 옮겨졌죠

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이때 대학교가 아닌 고등학교를 강남으로 옮긴 이유도 있는데 고등학교를 옮겨야 미성년자인 고등학생을 따라 가족 구성원들을 모두 강남으로 이주 시킬수 있었던 것입니다

그리고 강남의 집값을 하늘 높은줄 모르고 치솟게 만드는 가장 큰 역할을 했던 것이 바로 이것이었는데요

학생들이 걸어서 학교를 다닐수 있도록 거주지 중심으로 학군제를 시작했던 것입니다

 

서울에는 총 11개의 학군이 있는데 강남과 서초가 속한 학군이 바로 8학군이었고 강남으로 옮겨졌던 서울의 명문 고등학교에 입학을 하려면 8학군인 강남에 살았어야 했던 것입니다

거기다가 학군제가 도입된 이후 첫 입시 결과가 충격적이었는데 서울대에 입학한 학생들의 엄청나게 많은수가 8학군에 몰려 있었던 것입니다

그러자 강남으로 이사를 가려는 사람들이 더욱 많아졌고 공급보다 수요가 월등히 많아지자 강남의 집값은 끝도 모르고 올랐던 것이죠

 

이때 8학군 고등학교에 입학하기 위해 위장전입하는 학생들의 수가 엄청나게 늘어났는데 그러다보니 실제로 강남에 살고있지만 8학군 고등학교에 배정받지 못하고 오히려 다른 지역의 학교로 배정되는 사례가 생기기 까지 했습니다

이에 많은 강남 아파트 주민들은 관할 동사무소에 허위 전입자를 철저히 가려내줄것을 요청하기까지 했죠

 

이후 8학군이란 단어 자체가 일반 명사화 되어버려 현재는 명문고등학교를 통틀어 8학군이라 부르기 까지 합니다

그리고 지하철 1호선이 만들어질 당시에 강남은 거들떠 보지도 않던 지역이라 지하철 노선이 스치지도 않았는데 이후 1980년 10월, 강남을 가로지르는 지하철인 2호선이 만들어 지면서 교통도 더욱 편해졌고 그렇게 강북에 살던 사람들의 강남 이주가 엄청나게 늘었죠

 

뿐만아니라 버스 회사별로 서울역, 동대문역 같은 도심에 흩어져 있던 고속버스 노선들을 반 강제로 강남으로 이전시켰는데 그렇게 서울고속버스터미널이 강남에 만들어졌고 이렇게 만들어진 교통 인프라도 강남을 성장시키는데 막대한 영향을 끼쳤던 것입니다

이후로도 지속적으로 여러 상업시설이나 강북에 있던 기업들도 하나 둘 강남으로 이전하기 시작하면서 강남 인구 유입은 엄청나게 늘어버렸고 1980년대 이후부터 하늘이 버린 땅이라 불리던 강남은 180도 변해 대한민국의 최고로 비싼땅이 되어버린것이죠

 

사실 1990년대까지만해도 강남 강북의 집값차이는 크지 않았는데요

그런데 2000년대 초반부터 강남에 있던 저층 아파트들의 재건축이 시작되면서 강남에는 다시 한번 개발 열풍이 휘몰아 쳤고 과거에 건설된 대규모 단지 아파트들이 고층 고급 아파트들로 바뀌면서 강남 집값은 강북에 비해 넘사벽 수준이 되어버린 것입니다

그리고 현재까지 이어져 내려온 것이죠

 

저는 강남이나 서초 같은곳은 바라지도 않고 그냥 서울에 집 한채만 있어도 소원이 없을것 같네요

지금까지 부동산 불패신화를 썼고 앞으로도 계속 이어져 나갈것으로 보이는 강남에 대한 이야기 였습니다

 

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